I. Sumário Executivo e Recomendações Estratégicas
1.1. Síntese do Cenário: Principais Vetores de Transformação e Trade-offs Logísticos
O mercado de comércio eletrônico no Brasil continua a expandir-se em um ritmo acelerado, solidificando-se como o motor primário da demanda por ativos logísticos no país. Esta robusta expansão impõe pressão significativa sobre a infraestrutura do Estado de São Paulo, o hub logístico e financeiro do país. O setor projeta um faturamento entre R$ 234 e R$ 235 bilhões em 2025 , exigindo que as cadeias de suprimentos evoluam de estruturas lineares para redes distribuídas e de alta tecnologia.
A infraestrutura macro de São Paulo está sendo reforçada através de investimentos substanciais. O Porto de Santos, por exemplo, é alvo de um aporte de R$ 1.6 bilhão , visando otimizar a importação e a previsibilidade da cadeia de longa distância. Paralelamente, a conclusão do Rodoanel Norte promete desonerar o tráfego pesado metropolitano, beneficiando indiretamente a distribuição urbana.
Não obstante, o gargalo operacional mais crítico concentra-se na fase de Last Mile dentro da capital. A introdução da Lei de Zoneamento (Lei 18.081/2024) reconfigurou o ambiente imobiliário, impondo restrições mais claras que limitam a expansão greenfield de galpões urbanos. Consequentemente, a resiliência logística futura dependerá da capacidade dos operadores em balancear a eficiência dos grandes gateways de entrada com a agilidade na distribuição final, utilizando a tecnologia para superar as complexidades regulatórias e de trânsito.
1.2. Recomendações Prioritárias para E-commerce (2025-2028)
Com base na análise da infraestrutura e das dinâmicas regulatórias e de mercado, as seguintes recomendações estratégicas são essenciais para operadores de e-commerce e investidores em ativos logísticos:
- Adoção de Redes Híbridas (Hub & Spoke): É imperativo o redirecionamento de operações de consolidação FTL (Full Truckload) e estoque de segurança para super hubs regionais emergentes. O eixo Campinas/Sorocaba apresenta-se como um substituto eficiente para o estoque de massa, devido à sua conectividade rodoviária e proximidade com o Aeroporto de Viracopos. Este movimento visa diluir o risco operacional e o custo de capital imobilizado na capital.
- Mitigação do Risco Urbano via Tecnologia: Deve-se considerar o investimento em sistemas robustos de Transportation Management Systems (TMS) e na otimização de rotas baseada em Sistemas de Informação Geográfica (GIS). A complexidade regulatória e de tráfego na cidade de São Paulo exige que a previsão de entrega e a eficiência do roteamento sejam maximizadas para garantir o cumprimento das promessas de SLA (Service Level Agreement) e mitigar o alto custo por entrega urbana.
- Estratégia Imobiliária Infill e Verticalização: Dada a limitação na criação de novos ativos Last Mile devido à Lei de Zoneamento , os operadores devem priorizar a aquisição ou a locação de ativos já consolidados (infill) em microrregiões estratégicas da capital, como Vila Leopoldina, Lapa e Zona Sul. O valor destes ativos tende a aumentar significativamente em função da escassez regulatória.
II. O Motor da Demanda: Dinâmica do Mercado de E-commerce e Absorção de Espaço Logístico
2.1. Projeções de Crescimento e a Dependência do Mercado de São Paulo
O mercado de e-commerce brasileiro sustenta um vetor de crescimento que impacta diretamente a demanda por infraestrutura logística. As projeções para 2025 indicam um faturamento entre R$ 234 bilhões e R$ 235 bilhões , impulsionado por um crescimento previsto de quase 15% sobre o ano anterior. Esse crescimento é acompanhado pela entrada de cerca de três milhões de novos compradores, elevando o tíquete médio para R$ 539,28.
Em uma perspectiva de longo prazo, o mercado total de e-commerce no Brasil, que inclui B2C e B2B, é avaliado em USD 513.3 bilhões em 2025. As estimativas indicam que este valor pode atingir USD 1,501.8 bilhões até 2034, com uma Taxa Composta de Crescimento Anual (CAGR) projetada de 12.67% entre 2026 e 2034. Esta escala de crescimento justifica a concentração de operações logísticas de grande volume em São Paulo, que historicamente funciona como o principal hub nacional.
Apesar do segmento B2C ser mais visível, o B2B também contribui maciçamente para a demanda por grandes espaços logísticos. Globalmente, o B2B é projetado para valer USD 36 trilhões até 2026, com a América Latina emergindo como um foco de crescimento significativo. São Paulo, como o epicentro da atividade econômica e industrial brasileira, é fundamental para suportar o crescimento logístico de ambos os segmentos.
2.2. A Nova Geografia do Fulfillment: A Estratégia de Descentralização
A expansão das plataformas digitais está redefinindo o uso do espaço logístico. Os cinco maiores players de e-commerce no Brasil—Mercado Libre, Shopee, Amazon, Magalu e Lojas Americanas—são responsáveis por 14% do estoque logístico total do país, o que equivale a aproximadamente 3.9 milhões de metros quadrados de um estoque total de 28.2 milhões de m². Esta absorção demonstra a liderança do e-commerce como o principal indutor de demanda por novos empreendimentos.
Essa demanda, no entanto, está se dispersando para além do eixo tradicional São Paulo-Rio. Uma análise recente indica que, dos 3.2 milhões de m² de novo espaço de fulfillment adicionados por operadores privados entre 2022 e 2024, 62% foram alocados fora da megalópole São Paulo-Rio. Esta tendência de desconcentração é uma resposta estratégica ao alto custo e à complexidade operacional inerentes à capital, bem como uma tentativa de melhorar o SLA para clientes em regiões interiores. A abertura de novos centros de distribuição, por exemplo, tem resultado na redução dos tempos de entrega para cidades do interior em até 48 horas.
A estrutura de custos subjacente a esta rede distribuída revela uma substituição estratégica. O mercado está optando por permutar um custo variável elevado no Last Mile metropolitano, marcado por congestionamento e alto OPEX , por um custo fixo de investimento de capital (CAPEX) em ativos logísticos regionais mais econômicos. Esta abordagem permite que São Paulo capital se concentre em ser um hub de alta velocidade e alto valor agregado, enquanto os estoques de giro mais lento e as operações de consolidação de massa migram para centros regionais.
A alta absorção de galpões por empresas de e-commerce, especialmente grandes plataformas, exige que os novos ativos logísticos atendam a requisitos de automação. O setor exige instalações com pisos de alta resistência, pé-direito elevado e maior densidade elétrica para suportar a implementação de robótica, sistemas de sorters e sistemas avançados de gestão de inventário. Essa necessidade está elevando o padrão de qualidade dos galpões de Classe A e estabelecendo uma barreira de entrada para novos desenvolvedores que não conseguem atender a essas especificações técnicas.
III. A Infraestrutura Macro: Otimização de Gateways e Fluxo de Carga de Longa Distância
O investimento em infraestrutura de acesso e gateways marítimos em São Paulo é vital para a competitividade logística nacional, uma vez que a maioria dos produtos de e-commerce tem origem na cadeia de importação. Os projetos atuais visam reduzir o tempo de trânsito e aumentar a previsibilidade da carga em massa.
3.1. Porto de Santos: R$ 1.6 Bilhão para a Previsibilidade da Cadeia
O Porto de Santos, o maior complexo portuário do Hemisfério Sul, está passando por uma modernização significativa, com investimentos totalizando R$ 1.6 bilhão até 2028. O objetivo principal é ampliar a capacidade de movimentação de cargas, atingindo 2.1 milhões de TEUs (unidade equivalente a vinte pés).
Este investimento abrange a expansão do cais em 190 metros, totalizando 1.290 metros de área útil, permitindo a atracagem de navios de maior porte, conhecidos como New Panamax (até 366 metros de comprimento). Além disso, a aquisição de novos equipamentos, incluindo quatro portêineres, 15 guindastes de pórtico e 40 veículos de transporte interno, otimizará drasticamente a velocidade de manuseio dos contêineres. A modernização incorpora também um foco em sustentabilidade, com equipamentos que reduzem o consumo de energia e as emissões.
A otimização portuária se traduz em um benefício financeiro direto para o e-commerce. A redução dos gargalos e a aceleração do processo de desembaraço e movimentação de cargas diminuem o dwell time (tempo de permanência da carga no porto). Este tempo de permanência representa capital de giro imobilizado em estoque. Ao tornar o processo mais eficiente, as empresas de e-commerce podem acelerar a rotação de inventário, liberando capital para ser investido em áreas críticas como a infraestrutura de Last Mile e tecnologia.
3.2. Rodoanel Norte: Descompressão da Malha Metropolitana
A conclusão do Rodoanel Mário Covas, particularmente o trecho Norte, é uma peça-chave na melhoria do fluxo rodoviário. As obras atingiram 51% de execução, com a expectativa de finalizar o primeiro trecho ainda em 2025.
O Rodoanel é projetado para facilitar o acesso ao Porto de Santos, reduzindo significativamente o congestionamento e, de forma crítica, retirando o tráfego de veículos pesados das marginais da capital. Embora o objetivo primário seja a fluidez de cargas FTL (Full Truckload) de longo percurso, o benefício secundário para a logística urbana é considerável. A descompressão do tráfego metropolitano melhora a previsibilidade e a velocidade das operações de distribuição LTL (Less than Truckload) e Last Mile, que dependem da agilidade das vans e veículos de pequeno porte na cidade. Isso permite que os softwares de roteirização atinjam maior precisão, maximizando a taxa de sucesso na primeira tentativa de entrega.
3.3. Implicações na Escolha Modal: FTL vs. LTL Otimizado
A melhoria contínua da infraestrutura macro favorece a escolha do modal FTL para a movimentação inter-hubs e para o transporte de inventário de alto valor. O FTL é ideal para grandes remessas que preenchem um trailer inteiro, oferecendo a entrega mais rápida e direta possível, com menos manuseio. A minimização do manuseio reduz o risco de danos e perdas, o que é crucial para mercadorias sensíveis ou de alto valor, como eletrônicos e produtos farmacêuticos (segmentos importantes no e-commerce global).
Em contraste, o LTL, embora econômico para remessas menores, acarreta um tempo de trânsito mais longo devido a múltiplas paradas e um maior risco de danos ou adulteração em função do manuseio compartilhado. As plataformas de e-commerce devem utilizar a infraestrutura aprimorada para otimizar o FTL entre o Porto de Santos e os hubs regionais (eixo Campinas/Sorocaba) e, em seguida, focar a tecnologia para maximizar a eficiência do LTL, especialmente na etapa final.
IV. A Descentralização Estratégica: O Eixo Campinas-Sorocaba
A dispersão de centros de fulfillment para fora da Grande São Paulo não é um movimento isolado, mas uma reconfiguração calculada da rede logística que busca maior eficiência e menor custo de ocupação. O eixo Campinas-Sorocaba destaca-se como o polo de crescimento mais estratégico no interior de São Paulo.
4.1. Vantagens Locacionais e a Estratégia Aérea
A atratividade da região de Campinas e Sorocaba é ditada pela sua conectividade multimodal. A área desfruta de uma localização estratégica entre a Rodovia Castelo Branco e a Santos Dumont, além de um entroncamento com o Rodoanel. Essa malha rodoviária facilita a distribuição FTL para a capital e para o interior do estado.
Mais importante, a proximidade com o Aeroporto Internacional de Viracopos (VCP) confere uma vantagem crucial para operações que dependem de carga aérea e logística internacional. A capacidade de manusear importações e exportações de alto valor ou de giro rápido através de VCP, combinada com a facilidade de distribuição terrestre a partir de hubs regionais, estabelece Campinas como um polo de velocidade na cadeia de suprimentos.
4.2. Perfil Imobiliário e Industrial: O Mercado em Ascensão
O perfil técnico da região é ideal para logística integrada, indústria e o desenvolvimento de condomínios modulares e projetos Build-to-Suit (BTS). Os centros logísticos em Campinas são estruturados para atender demandas que exigem condições específicas de armazenamento, como os setores farmacêutico, alimentício e cosmético, além de serem ideais para e-commerce que busca distribuição rápida e segura.
A atividade de investimento e desenvolvimento imobiliário reflete essa confiança estratégica. O mercado de galpões logísticos no interior tem demonstrado um aquecimento notável, com projeções de valorização que podem alcançar 20% em 2025. Este dado de mercado é um forte indicativo de que investidores e operadores estão ativamente realocando capital para ativos com maior potencial de retorno e menor risco operacional se comparados aos ativos da capital.
A decisão de estabelecer super hubs regionais visa otimizar o trade-off entre custo-distância e custo-velocidade. Embora o interior de São Paulo esteja mais distante do consumidor final metropolitano, os terrenos mais acessíveis e o menor custo operacional inicial compensam essa distância. A função desses hubs é clara: eles otimizam a velocidade de transporte (freight speed) e, principalmente, o custo de manutenção de estoque (carrying cost) através do acesso eficiente a Viracopos e às rotas FTL. Essa configuração permite que os hubs metropolitanos mantenham apenas o estoque de giro rápido necessário para o Last Mile, melhorando a eficiência global da rede de distribuição.
Além da armazenagem, o perfil industrial consolidado do eixo Campinas-Sorocaba sugere que ele pode se tornar um centro de valor agregado. A vocação da região para projetos BTS e sua proximidade com indústrias chave permitem o co-sourcing de operações logísticas, bem como a integração de serviços de montagem leve ou customização de produtos para o e-commerce regional.
V. Logística Last Mile e o Fator Regulatório na Cidade de SP
A fase final de entrega — o Last Mile — é a mais crítica e custosa da cadeia logística, impactando diretamente a experiência do cliente. A complexidade urbana de São Paulo é agravada pela densidade, restrições de tráfego e janelas de entrega apertadas , tornando o custo por quilômetro rodado extremamente alto.
5.1. Desafios Operacionais e a Busca por Imóveis Urbanos de Proximidade
Para mitigar os desafios do Last Mile, a estratégia de mercado concentra-se na aproximação máxima do estoque do consumidor final, através de centros de distribuição urbanos (infill). Existe uma alta demanda por ativos logísticos de proximidade (LMD) em localizações consolidadas dentro da cidade, como Vila Leopoldina, Lapa, Barra Funda e a Zona Sul, áreas que oferecem acesso rápido às principais artérias viárias. A criação de mais centros de distribuição em áreas de alta densidade populacional é reconhecida como a principal alavanca para reduzir custos operacionais e a complexidade da entrega final.
5.2. O Impacto da Lei de Zoneamento (Lei Nº 18.081/2024)
O panorama imobiliário logístico na capital foi profundamente alterado pela Lei Nº 18.081, sancionada em janeiro de 2024 , que revisa a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) de 2016. Esta legislação busca alinhar o desenvolvimento urbano às diretrizes do Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2023.
Uma das mudanças mais notáveis é a ampliação das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU). Essas zonas, localizadas próximas a corredores de transporte público, incentivam a densidade construtiva. Esta expansão oferece uma oportunidade para o setor logístico desenvolver galpões verticais ou multi-story, maximizando o uso de terrenos caros e minimizando o impacto da escassez de espaço na cidade.
No entanto, a lei também impõe restrições mais rigorosas, dificultando a expansão greenfield. Foram estabelecidas restrições claras para a construção em áreas de preservação e miolos de bairros residenciais, com a manutenção de regras para a altura das edificações. Essas correções regulatórias, embora visem o crescimento sustentável e a preservação do caráter dos bairros, criam um “Fosso Regulatório” no mercado imobiliário logístico. Como resultado, a oferta de novos galpões LMD em grande escala é limitada, garantindo que os ativos Last Mile existentes (os galpões infill em zonas como a Zona Sul ou Lapa) adquiram um valor premium devido à escassez induzida pela regulamentação.
5.3. Tecnologia como Mitigador de Risco Regulatório e Operacional
O ambiente regulatório e de tráfego complexo da cidade de São Paulo exige que a otimização logística seja primariamente tecnológica. Sem a capacidade de expandir a infraestrutura física de forma ilimitada, as empresas devem otimizar o uso da infraestrutura existente.
O software de logística desempenha um papel fundamental, automatizando processos complexos como o cálculo de frete, a consolidação de volumes e, sobretudo, a roteirização de pedidos para centros de distribuição otimizados. Soluções de Planejamento e Otimização de Rotas, muitas vezes baseadas em Sistemas de Informação Geográfica (GIS) , são cruciais para considerar em tempo real a capacidade do veículo, as restrições de tráfego e as janelas de entrega.
Quando o zoneamento urbano restringe a expansão horizontal, o único caminho para aumentar o throughput é através da verticalização e da tecnologia. A nova infraestrutura de distribuição em SP é, portanto, intrinsecamente ligada à automação. O investimento em tecnologia de automação (como sorters verticais e sistemas de gerenciamento de inventário robustos) torna-se mandatório para justificar o alto custo de ocupação (CAPEX e OPEX) do Last Mile metropolitano, transformando a logística de um mero custo em um diferencial estratégico.
VI. Conclusão e Perspectivas para a Cadeia de Suprimentos 2026-2028
6.1. Balanço entre Infraestrutura Física e Digital
A infraestrutura do Estado de São Paulo apresenta uma dicotomia: enquanto os gateways de longa distância (Porto de Santos) e as rotas FTL (Rodoanel) recebem investimentos bilionários focados na previsibilidade e na redução de custos de importação , a infraestrutura de distribuição urbana é limitada por fatores regulatórios (Lei de Zoneamento) e operacionais (congestão).
O sucesso do e-commerce local entre 2026 e 2028 dependerá da capacidade dos operadores em criar uma rede logística perfeitamente sincronizada. Essa rede deve utilizar os super hubs regionais (eixo Campinas-Sorocaba) para otimizar o estoque de segurança e aproveitar o acesso aéreo via Viracopos, e, simultaneamente, deve dominar o Last Mile metropolitano através da gestão de ativos infill e da adoção obrigatória de inteligência artificial e GIS para roteirização.
6.2. Riscos e Oportunidades Estratégicas
O principal risco para o setor é a falha na otimização do Last Mile. O custo crescente das entregas urbanas, agravado pela densidade e pelas restrições de circulação , erode as margens. As empresas que não investirem em tecnologia de roteirização para absorver a complexidade urbana serão penalizadas em seu OPEX.
No campo imobiliário, a Lei de Zoneamento criou uma oportunidade de investimento em ativos consolidados. A restrição imposta a novos empreendimentos logísticos urbanos elevou o valor dos galpões infill já existentes, garantindo uma alta liquidez e um valuation premium para os proprietários desses ativos.
Em contraste, o interior de São Paulo oferece uma oportunidade de expansão estratégica e de mitigação de custos. A valorização projetada de galpões em polos como Campinas e Sorocaba demonstra que a criação de uma rede de fulfillment distribuída é a rota mais resiliente e financeiramente viável para atender à base de consumidores do e-commerce brasileiro, mantendo a agilidade necessária para um crescimento sustentável. A liderança competitiva será definida pela capacidade de garantir o SLA de entrega rápida através de uma logística sofisticada, que equilibra o alto custo da última milha com a eficiência dos grandes gateways de entrada.
